マンションを高く売る方法

マンションを高く売る方法を説明していきます。
この記事を読んだら
早速、査定を依頼してみましょう。

マンションを高く売る不動産屋さんを選ぶコツとしては、

1.物件から近い地元の不動産屋さんを選ぶ

『物件から近い地元の不動産屋さんを選ぶ事!』
これを試してみて下さい!。
なぜかというと、マンションの良い悪いの判断
そのマンションに住んでみないと実際の所、分かりません。
にも拘らず
一般的な査定というと表面的な部分のみが
判断基準になってしまいます。
たとえば、駅から近いとか築年数とかです。
でも実際は、
騒音が無くて静かとか、住んでいる人の属性が
良くてみんな良い人だとか、
マンションの管理組合がしっかりしていて
財務状況が非常に良いとかそういったことの方が
住むことになった後で重要ですよね。

そういった、
そのマンションの本当の価値を伝えられるのは
地元の不動産屋さんなのです。
私の経験上、
地元ではない不動産屋はどうしても
マンションの本当の価値を
正確には掴んでいないことが多いですね。
それは、1年を通してその近くに住んでいないと、心地よい風が部屋に入るか、騒音、
地元での美味しいイベント、電車での利便性など。。。が分からないのです。
たとえば、急行が停まる駅は人気が高いのですが、
そのため駅の周りはターミナルがあって、自宅から駅までのアクセスは悪くなります。
逆に急行が停まらない駅では、駅までのアクセスが良くて
電車の本数もたいして変わらない駅は存在し、
関東圏を中心にして多数存在します。。。
そんな駅の近くに住んでいれば、
トータルで住みやすいマンションをアピール出来ますよね。

そこまで気にしてアドバイスの出来るのはやはり地元の不動産屋さん
ということになってしまいます。
ですので必ず地元に根付いて
営業しているところを選んでくださいね。

2.大手とか関係なく不動産屋さんとの相性で選ぶ

あなたが住んでいるマンションの良さを
一番分かっているのは、あなたです。
その良さを伝えた時にしっかりと
その良さを受け止めてくれる不動産屋を選ぶのが、
マンションを高く売る一番の方法だと思うのです。
不動産屋さんとの相性は人間ですから合う合わないがあると思います。
相性の悪い人とはチームを組んでも
上手く行きませんよね。
だから
こっちの方が条件が良いからというだけの理由で
選んでしまうと失敗することが多いと思います。

相性が良くて何でも相談できて
しっかりとマンションの良さを買い手の人に
伝えられるような不動産屋さん

良いですよね。

3.査定依頼は複数社にお願いする

相性の良い不動産屋さんを選ぶには、
6社くらいを目処に選ぶのが良いと思います。

少ないと相性の良い不動産屋さんに
巡り会えない可能性があるのでは?
と思ってます。

マンションの査定価格は、
ネットで無料で調べることが出来ます。
ただし、ある程度の物件詳細情報は必要になります。。。
 
私の仕事の関係上いろいろな査定業者を
知っています
が、
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査定会社はNTTグループによって選抜された優良会社です。
しつこくマンションを売ることを迫られることはありません。
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4.マンション査定後の進め方

マンション査定後は、複数社の中から、
査定額に納得がいって一番親身になって貰えそうな
ところにお願いしましょう。
不動産屋さんは、あくまで仲介というアドバイスと登記などを代わりにしてくれるのみです。
実際の価格は購入者との交渉で決まります。よって、
あくまでもマンションを高く売る主導権は
売主にあります。

実際にマンションを売る際は、
不動産屋さんの意見をちゃんと聞きながら
主導権は自分でちゃんと持つことで、納得しながら進めて頂きたいと思います。

5.マンションを高く売るためのコツ

地元に根付いた不動産屋さんであれば、そのお店独自の販売ルートが存在します。
たとえば子供が通っている学区の関係で、非常に狭いエリアのマンションを探している方がいます。
そのような方達に直接アプローチできるパイプを持っているのは地元の業者でしょう。
地元の業者は、町内会の中でも信頼された存在として、その活動が敬われている場合が、すくなくありません。
そのような業者では、
その方が言うのであれば相場なのだろう。。。
といった感じで、価格のチェックが入らなかったりすれば、マンションを高く売ることも十分可能です。

5.マンションを売るタイミングはいつが良いのか?

下の図(国土交通省が発表したグラフ)を見て下さい。
この図を見るたびにマンションを高く売るには今しか無いかなと思ってしまいます。
国土交通省マンション価格指数
この図は、2010年を基準(100)にして戸建住宅やマンションの価格が割安なのか?
割高なのか?を示したグラフです。
数値が高ければ割高を示しています。
このグラフを見ると戸建住宅価格(青線)は2015年10月の時点で100弱ですので、下がっています。
しかし、マンション価格(緑線)に関しては、123くらいで非常に高くなっています。
これは2010年に比べて今は2割くらいマンション価格が割高だと示しています。
マンション価格指数はいずれ、100程度まで下がることでしょう。
すると、マンション査定額も2割くらい今よりも下落することが予想されます。
ただ、戸建住宅に関しては、価格指数が低いままなので、もしマンションが手狭で広いマンションに引っ越したいと思っているのであれば、むしろ、今のマンションを売って、戸建住宅の購入を検討するほうが良さそうです。

 
東京では2020年にオリンピックがあって、それまでは景気が良く、不動産関連も順調だと思われていますが、一番心配しているのは中国の景気です。
中国の景気が悪くなれば、それだけでも日本に影響が及ばないとは思えません。
また、最近日本に来る海外旅行者が多くなっていますが、その方達を目当てにした民泊用のマンションを探している人達が今までいたのですが、それも2017年には一段落しそうです。
そうなれば、マンション価格は需要と供給のバランスで決まるので、需要がなくなり、価格は下落していくことが予想されます。
いずれ売却と考えているのであれば、早めがよいかもしれませんね。

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6.中古マンションを売る際の諸費用と税金はどのくらいか?

中古マンションを売却する際に気になるのが仲介による諸費用と税金ですよね。
中古マンションを売却する際にはいろいろな諸費用がかかります。
事前に知識として覚えておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、マンションが売れた際のみにかかります。
売れる前から不動産屋さんに支払う費用はありません。
仲介手数料は、マンションの売却価格に比例しており、
売買代金×3%+6万円(消費税別)が一般的です。
仲介手数料は、仲介業者によって異なることがあります。

測量費用

マンションを売る際は、マンション設計時の図面があるのでこの測量費用は要りません。
土地付きの不動産を売る際は、地積を確定するための測量費用が必要です。
整形地で高低差もなく、
境界標復元の必要ない場合で、10万~20万円程度が相場です。

抵当権抹消費用

ローンの残債がある場合は抵当権抹消費用が必要となります。
費用は抵当権1本につき1万5000円程度です。

各種税金

売却に伴う利益にかかる所得税や住民税などです。
その他にも契約書に貼る印紙税(売買額により異なる)があります。
 
売却額から、諸費用・税金を差し引いた金額が手取り額となります。
不動産会社や管轄の税務署などに問い合わせて
あらかじめ必要な経費や税金を算出して、資金がショートしないようにしましょう。

引越し費用

売却するマンションにすでに住んでいなければ、引越し費用はかかりませんが、
引っ越しを業者に頼むと、相場としては距離にもよりますが、
2人家族で10万円くらい。4人家族だと20万円くらいかかります。
結構高いので、
なんとかお友達に手伝って頂ければ、トラックのレンタル費用だけで済みます。

 

7.マンション内覧で気に入ってもらう方法

内覧には来るけれど買うと決断してくれない一番大きな理由は、価格が高いということですが、売り手であるあなたにとってみてはそこは譲れないところでもあります。
賃貸マンションであれば、オーナーが入居者が入れ替わる毎に壁紙や障子、畳、フローリングなどを張り替えて状態を良く保つのですが、分譲マンションではそのような事が出来ません。
 
そこで、高くても買ってもらえるように良い印象を持ってもらえる方法があるのです。
ハウスクリーニングは不要です。
 
人はたいてい一度イメージして欲しいと思ったものを購入してくれる確率が非常に高くなります。
そこで、内覧に来てくれた人に対してそこで生活しているイメージを構築してあげるのです。
そのためにアパートの中を内覧者だけの空間にしてあげる時間を作ってあげます。
 
まず内覧者と不動産会社が来たら、多少説明してすぐに、不動産会社に『ちょっとお話があるので外でお話していいですか?』と言って不動産会社と一緒に外に出ます。
 
内覧者さんにはちょっと10分から15分くらい後に戻ってきますと伝えて出ていきます。
その間に内覧者さんは、夫婦であれば『ここにベットを置いてソファーはココで、、、お父さんの部屋はここで、、、』といった具合にリアリティーをもってこのマンションで生活することをイメージしていきます。
 
この方法は高い成約率をもたらしてくれます。
私は不動産屋として、この方法を使うことで、
この方法を使う前と比べて5倍程度成約率がアップしました。
ぜひ、この方法をお試し下さい。