マンションを売却するのにローンが残っている場合の対処方法

住宅ローンが残っていても、家を売ることはできます。

マンションを売る際、一番気になるのが、マンションを売却することで、得になるのか損になるのか?ではないでしょうか。
もし、住宅ローンの残り分である残債が、マンション売却額を下回っていれば得になりますし、
上回っていれば損になってしまいます。もし損した状態でもマンションを売却したいのであれば、
その後、別の不動産を購入するにしても、
ローンの残債とマンション売却額の差額を自分で補填して一度精算してしまうのが一般的な方法です。
 
それ以外の方法となりますと、
任意売却という方法があり、この方法ではローン残債とマンション売却額の差額分を免除してもらったり、
無理の無い範囲(月々1~2万円程度)で支払いを続ける方法です。
任意売却のメリットはマンションを売却できて、残債は無理なく支払いでOKなのですが、
デメリットとしては、金利が高くなるのでトータルでの支払いは多くなる可能性が高いです。
その事を隠して任意売却に誘導しようとする場合がありますので要注意です。
 

家を売ってローンを解消する最難関は抵当権を外すこと

今お持ちの不動産で、購入した時点でローンを組む際に抵当権が設定されます。
抵当権とは、不動産を登記する際に設定されます。
登記簿の中には、債務者と抵当権者、償権額などが記載され、
住宅ローンが返済できなくなった場合、その不動産はお金を借りた金融機関である抵当権者の物になります。
よって、お金を借りた金融機関に返さないと、家を売ることはできません。
金融機関は貸したお金がどんな事があっても戻ってくるように様々な保険をかけます。
ひとつには、団信と言って稼ぎ頭の方がなくなった場合は、その生命保険金で、
ローンの残債を精算してしまう保険です。
また、生きていてもリストラや病気などでローンを支払えなくなった場合に備えて、
その場合は、不動産を没収してしまいます。それが抵当権です。
だから、抵当権はお金を借りた金融機関に非常に有利になっています。
ポイントは、借りたお金を不動産の売却額と手持ちの資金を合わせて、
精算できるかどうかです。
 

不動産を売っても精算できなければ、残債を減らすことを考えよう

不動産を売っても精算できそうに無いのであれば、まずはローンの残債を減らすことを考えましょう。
ローンがたくさんある方に一番注意してほしいのは、
たいてい下図の様な元利均等返済を選択されます。
ローン元利均等返済
見てもらうと分かる通り、最初のうちは利息ばかりを支払って、元金はあまり支払っていません。
すると元金が減らないわけですから、ローンの残債は残ったままです。
これでは、何のために毎月支払っているのか分からない感じになってしまいます。

残債を減らすには

早めに残債を減らしたいのであれば、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。
借りたときよりも金利が低ければそれだけで利息が減りますので、
月々の支払いにより、よりローンの残債を減らせます。
また、借り換え時にはさらに工夫ができます。
通常は元利均等返済により、毎月一定額支払っていきます。
しかし、下図のような元金均等返済という方法もあるのです。
ローン元金均等返済
この場合は、元金を毎月一定額づつ支払いできますから、
確実にローン残債を減らすことができます。
ローン残債が少なくなれば、不動産を売りやすくなりますね。
 

住宅ローンの残債を調べるには

住宅ローンの残債を調べるには3つの方法があります。

インターネットバンキングで調べる

インターネットバンキングを利用してローン借入明細照会が出来ます。
照会手続きは各金融機関によって異なりますので、電話サポートなどを上手に利用してください。

フラット35の住宅ローンの場合

取扱い金融機関またはお客様コールセンター専用ダイアルに電話することでローン残債を教えてもらえます。
返済引き落とし口座番号や本人と確認できる情報が必要になります。

住宅ローン返済予定表で調べる

住宅ローンを開始する前に、返済予定表を金融機関からもらえます。
その返済予定表があれば、開始からの返済期間によって、
どの程度ローン残債が残っているかが把握できます。
 

売却より先に新しい家を契約してしまった場合

良い物件はすぐなくなってしまいますから、『これだ!』と思った物件が見つかったらすぐに手を付けておくのは悪いことだと思いません。
ちゃんと契約するまでのある程度の時間がありますので、その間に冷静に考えることが出来ます。
もしかしたら一番の問題は、今所有している不動産が新しい家をのローン支払い開始までに売却出来るかどうかですね。
新しい家の購入契約をする際は買い換え特約をつけておくと後で損することがありません。
買い換え特約とはいつまでに現在の家を希望する金額以上で売れなければ、新しい家を契約は無効になる。という特約条項です。
この契約により、現在の家が希望通りに売れなくても、損すること無く新規契約を破棄することが出来るのです。
 

不動産の価値を査定してもらおう

いずれにしても、まずは現在お持ちの不動産を売ったらいくらになるのか?
査定してもらう事から始まります。
複数の不動産会社にまとめて査定して貰うことで、相場観が分かることでしょう。
いくつか不動産を無料で査定してくれるサイトはあるのですが、
その中でも私は以下のサイトをおすすめします。
不動産無料査定のサイトはこちらです。マンションを高く売る
このサイトは、NTTデータグループが長年運営しているトラブルの無い不動産査定サイトです。
提携している不動産会社は、厳選されており、大手不動産会社でも地域に密着した中小企業でも選べます。
私からのアドバイスとしては、大手不動産会社よりも地域に密着した不動産会社の方が、
融通が効いたり、太いパイプがあったり、少人数で回しているから儲けが少なくても大丈夫だからその分をお客様に還元できたり、本当の価値を分かってくれたりして、高い査定額につながることが多いように感じています。
 
 

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