マンションを高く売るためにはオリンピック後ではダメなのか?

2017年9月現在、日経平均は2万円を回復しました。
ドル円が円安に進んでいることや、アメリカ市場の株高が追い風になっているようです。
景気は上下動を繰り返すものです。日経平均に比べると不動産市場の上下動はゆっくりで、
おおよそ、10年から20年をかけて良くなったり悪くなったりする周期性をもっています。
2007年のサブプライム住宅ローン危機や2008年にリーマンショックで、
不動産市場は一気に冷え込んだのですが、この時にアメリカ財務省の政策は、量的緩和でした。
その量的緩和をアメリカはずっと続けてきたのですが、それが変わろうとしています。
米国の中央銀行に当たる連邦準備制度理事会(FRB)は、2008年のリーマン・ショック後の金融危機対応として大量の資金を市場に供給するために買い入れた国債などの補修資産の縮小を2017年10月から開始すると発表しました。
現状の景気は、この量的緩和があったから好景気が続いてきたのですが、
この政策では、3兆ドル以上の資金をつぎ込む救済が行われました。
アメリカは、金利操作をしないで、資金量の調節で景気を下支えしていたのですが、
国債などの保有資産を縮小することで量的緩和を解除しようとしています。
リーマンショックから10年が経ってようやく長期的な方向転換がなされたことになります。
10月からは月額100億ドルのペースで残高を減らしていく予定になっています。
市場に出回る資金量を徐々に減らして景気が良くなり過ぎるのを抑える予定です。
また、次の景気後退時に再度緩和が出来るように準備しておく政策です。
この政策から、今後景気が横ばいになることは間違いないと考えられます。
景気が良ければ、マンションの価格は高くなりますし、
景気が悪ければ、マンションの価格は低くなります。
全国の路線地価を見てみると地価上が都心を中心として発生しています。
日本は、これから人口減少する時代ですから、日本全体としてみたら、土地値は下がる。もしくは横ばいと見て良いでしょう。
地価上昇が見込めるのは都心の人口が密集している地域だけです。
そんな中で、マンションの価格が上がり続けているのは、2012年ごろから、量の中国マネーが日本に入ってきたからです。
なぜ、中国マネーが入ってきたかというと、下の図のように、中国人民元と日本円の割合は、2012年頃、もっとも人民元の価値が高く、日本円の価値が低い時代だったのです。

 
その時代から最大で1.6倍くらいにレートが変動していますので、
その分、もし定価でマンションが売れたとしても中国人民元に戻した場合、6割くらいは高く売れるのです。
また、定価以上にマンションが高く売れた場合は、その分も上乗せして利益になります。
では、中国マネーがいつ引き上げるのか?ですが、タイミングとしては、今はまだ早いと思っています。
理由は、以下の表のように、5年を境にして税金が変わるからです。

保有期間
短期
長期
保有期間
5年以下
5年超
売却の税金
39.63%
20.315%
所得税
30.63%
15.315%
住民税
9%
5%


すると、中国マネーの日本からの引き上げは、5年を過ぎると税金が倍違いますから、5年経ってから売りに出すのが賢明です。
よって、今年か来年くらいから始まって、再来年以降にピークを向かるような形になると考えています。
オリンピックでは、世界中から日本円を買うことになりますから、当然日本円の価値が上がって円高になります。
オリンピック後では、逆に世界中から日本円を売る形になると思われますので、円安になります。
すると、タイミング的には、マンションを高く売るためには、オリンピック前が正解で、
オリンピック後では、マンションを高く売れない可能性が高いです。

 
 

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