よくある質問

よくある質問をまとめました。
内容的にはノウハウ集と言っても良いかもしれませんね。

1.不動産の無料査定だけ希望は気が引けます。

2.マンション部屋違いの価格差はどう決まる?

3.マンションを高く売る買い手への見せ方は?

4.売るのと貸すのとどっちがおトクですか?

5.マンション売却に適した時期や季節は?

6.査定はどうやっておこなっているのですか?

7.マンションを高く売れるカラクリを教えて下さい

8.不動産の売却時の費用はいくらですか?

9.売り出し前にリフォームした方が高く売れる?

10.売却価格は途中で変更できますか?

11.専属専任媒介、専属媒介、一般媒介の違いは?

12.買うのと借りるのとどっちがおトクですか?

13.戸建て住宅の建物評価額の計算方法は?

1.不動産の無料査定だけ希望は気が引けます。

そうですね。。。気持ちはよく分かります。
ただし、あまり気にする必要はありません。
というのは、不動産屋さんは、長期の目で見て経営をしているところがほとんどです。
地域での信頼が1番大切なのです。
私が紹介している不動産屋さんは大手ばかりなので、特に地域での信頼が崩れると経営が成り立たなくなります。
また、不動産の査定を依頼する方のほぼ5割の方は、とりあえず査定して欲しい方です。
不動産屋さんの方でもそれを分かっていて、10件くらい査定依頼があると、その中で売却まで至るのは1件くらいと思っているので、不動産屋さんにとっても『とりあえず査定』は大歓迎なのです。
気兼ねなく、お持ちの不動産を、とりあえず査定してみましょう。
不動産無料査定のページはこちらです。

メニューに戻る

2.マンションの部屋違いでの価格差はどう決まっているの?

マンションの部屋違いによる価格差は主に4つの要素から決まります。
1.階数、
2.角か中かの位置、
3.東西南北の向き、
4.特殊事情の4つです。
全体を通して言えることは、購入した際の価格差がそのまま売却するときも同じくらいの価格差になるということです。

そして購入した時から変化している4.特殊事情による変動は注意する必要があるかもしれません。
たとえばお隣に大きなマンションが建てられたために日当たりの悪くなった部屋と日当たりの変わらないマンションがあるなどです。

売りにくくなるために多少お値段を下げる必要があるかもしれません。
そして、
1.階数ですが、上に行くほど価格が高くなり、
階数が下がるほど安くなります。
2.角か中かの位置ですが、中部屋より採光性の
高い角部屋の方が価格が高くなります。
3.東西南北の向きに関してはリビングの向きが
南が一番高く、次に東、次に西、
次に北の順番で価格が安くなります。

すべてにおいてメリット・デメリットはありますので、その点についてもアピール出来ると良いですね。

メニューに戻る

3.マンションを高く売るための買い手への見せ方は?

マンションの内覧はあるけれど、買い手が決まらないという方が先日も相談に来ましたが、私の場合はかなり良い確率で、商談が成立する方法があります。

それは、内覧時にコツがあります。
買い手を上手く誘導してあげることも不動産屋の重要な役割です。
内覧で成約に結びつける方法ですが、それは、人間の心理をうまく活用します。と言ってもマインドコントロールするわけではないですよ。。。

人間は一度イメージして欲しいと思った物件を購入してくれる確率が高くなります。そこで、内覧に来てくれた人に対して、そこで生活しているイメージを構築する手助けをしてあげます。

具体的には、あなたは何もする必要はありません。
単にマンション内を内覧者だけにして外に出ます。
内覧者には、10分から15分くらいで戻ってきますと伝えおくと良いでしょう。
すると、内覧者は、人目を気にせずに『ここにベットを置いて、ソファーはここで、、、』といった具合に、このマンションで生活するイメージを膨らませていきます。

ここまで内覧者がイメージを持ってくれたら、購入する確率がぐっと高くなります。

もし、内覧者すら来ないようであれば、
まず内覧してもらえるように、
不動産屋さんに見積もりを含めて相談するのが良いと思います。
相談できる不動産屋探しはこちらをクリック!
↑不動産パパおすすめ。全国対応してます↑

 

メニューに戻る

4.売るのと貸すのとどっちがおトクですか?

マンションを貸す場合、残念ながらほとんど利益が出ないばかりか、マイナスになることがほとんどです。
その理由は、マンション自体、住宅用と投資用があって、投資用のマンションでは、マンションを貸してリターンから利益が出るように考えられていますが、住宅用のマンションでは、デベロッパーの利益が優先されているため、それを貸しても家賃よりもローンの返済の方が多い場合がほとんどです。

マンションを貸して利益が出るようなケースは、駅から2分以内で近くにスーパーがあるなど、かなり立地が良い場合でかつ、強気な家賃設定でも、借りてくれる場合くらいです。

経験上だと、売ってしまった方が良い事の方が多いです。
バブル前の土地の価値が必ず上昇した時代は持っていれば価値が上がりましたが、これから先の時代は価値上昇が見込めません。

不動産無料査定のページはこちらです。
↑不動産パパおすすめ。全国対応してます↑

 

メニューに戻る

5.マンション売却に適した時期や季節はありますか?

まずは、1年の間で高く売れる時期についてです。
11月の後半から年末までは資産を整理して新しい年を迎えようと考える人が多いので、マンションの供給が増えて、掘り出し物がたくさん市場にある状態になります。
そのことからこの時期にマンションを売りに出しても高値で買ってもらうことを期待できません。

なので、供給が少なくて需要が多い時期を狙うのが一番です。
そう考えると、年末に資産整理に出された物件が全部売られるのが遅くても2月末です。それから4月までは供給が一服する時です。
そして需要に関しては、この時期子供の新学期が始まるので、引っ越しするなら新学期が始まる前に引っ越して、新学期は新しい小学校や中学校で迎えさせてあげたいと考える人がいます。

そのような方をターゲットにすると高くマンションを売ることが出来ます。
そのためには、出来れば1月くらいから準備していくのが良いでしょう。

そして、その時期で無いとマンションが高く売れないかというとそうでもありません。
その時期は比較的早く欲しいという需要が多いのですが、それ以外の時期に関しては、じっくり検討する人になってきますが、マンションという高額な場合は簡単に決める人の方が少ないものです。

メニューに戻る

6.査定はどうやっておこなっているのですか?

査定は、過去の膨大な実績から算出されます。
特に売却予定のマンションから半径1~2kmでの過去1年くらいの取引実績から査定額が決まります。
これは、一般的な査定方法です。

マンションの売買は、取引がすくないので、買いたいという人がいれば、売買は成立してしまいます。
という事は普通の取引であれば、査定額に落ち着いてしまいます。
しかし、私がおすすめするような業者では、一般的な査定額よりも、最大50%UPで査定してもらえたりします。

これは、マンションを買いたいという人は広く集めてこられるルートがあれば、自然と競争になり高値で売れるからです。
ぜひ、活用してみてください。

不動産無料査定のページはこちらです。
↑不動産パパおすすめ。全国対応してます↑

 

メニューに戻る

7.マンションを高く売れるカラクリを教えて下さい

地元に根付いた不動産屋さんであれば、そのお店独自の販売ルートが存在します。

その販売ルートは様々ですので一概に言えませんが、ひとつ言えることは、

たとえば、下図を見て下さい。

板橋区マンション 400万円UPで高く売れました
全く同じ条件のマンションが売りに出されていますが、
ネット上で、掲載しているサイトが違うだけですが、
価格差はなんと400万円も違うのです。
ここでポイントは、高く売りに出してくれる不動産屋さんを見つけ出すことです。
ネット上であれば、そのマンションの魅力的な画像をたくさん掲載するなど、見せ方によって注目度が変わります。
すると、より多くの人が見るわけですから自然と成約する流れになりやすいのです。
そういった地道な努力をしっかりとしてくれる不動産屋さんを探すと良いでしょう。

見つけ方は、以下のサイトから複数の不動産屋さんを選んでお話を聞いてみましょう。
高く売ってくれる不動産屋さんを見つけることが出来ると思います。

 

メニューに戻る

8.不動産の売却時の費用はいくらくらいですか?

マンションの売却の費用は、買いたいという人がいて、売却が成約した際に、手数料が発生します。
この手数料は、不動産屋さんが受け取るのですが、通常は、売る人が売却価格の3%+7万円を支払います。
売る人だけが不動産屋さんに手数料を支払うことを業界では片手と呼んでいます。
また、さらに買う人も不動産屋さんに手数料を支払うことを両手と呼んでいます。
片手と両手の不動産屋さんがいて、両手の不動産屋さんからマンションを仲介してもらうと、同じ売却価格でも購入者が損してしまいますよね。
ですから、仲介してもらう不動産屋さんを選ぶ際は、片手の不動産屋さんを選ぶようにしてくださいね。

 

メニューに戻る

9.売り出し前にリフォームはした方が良いですか?

マンションを出来るだけ高く売るためには、売却価格だけを考えるのではなく、トータルでの手元に残る金額で判断すると成功します。

そのように考えると、リフォームすると高く売れるのか?ですが、
結論から言うとリフォームしたからといって、高く売れることはありません。
ということは、リフォームすると手元に残る金額は減ってしまう可能性の方が高いということです。

ハウスクリーニングなどもしない方が良いです。
住んでいる人から見ると、クリーニングすると綺麗になったように感じやすいのですが、住んでない人から見るとクリーニングしてもたいして変わらないように感じることが多いのです。

ですから、マンションを売る前には、出来るだけお金をかけないようにしてくださいね。

 

メニューに戻る

10.売却価格は途中で変更できますか?

マンションの売却価格は途中で変更することが出来ます。
ただし、売却価格を高くすることはほぼ出来ません。
高くしても売れないです。

逆を言うと、マンションの売却価格は、ちょっと安くした時点で即売れてしまうことが良くあります。
ですから、マンションの売却価格は予めほんのちょっとだけ高めに設定しておくのが良いでしょう。
そして、ちょっとずつマンションの売却価格を安くしていくのが良いと思います。

 

メニューに戻る

11.専属専任媒介、専属媒介、一般媒介の違いは何ですか?

専属専任媒介契約と専属媒介契約では、一つの不動産屋さんとの契約になり、基本的にはその不動産屋さんとだけ付き合うことになります。
不動産屋さんからすると、売却を任されているので、他の不動産屋さんに物件を取られたりしないメリットがあるのですが、売れない際は最低2週間に一度、依頼主に報告する義務があります。

一般媒介契約では、複数の不動産屋さんと同時に媒介契約をすることが出来ます。
メリットはいろいろな不動産屋さんから情報をもらえることですが、今ひとつ本気になってくれない可能性もあります。

 

メニューに戻る

12.買うのと借りるのとどっちがおトクですか?

例えば、3LDKのマンションを3500万円で購入したとしましょう。
35年ローンを組めば、1年当たり100万円で月々8万円の負担になるかと言えばそうはならないですよね。
月々8万円で借りられるアパートだと3DKくらいでしょうか?

マンションを購入すると、現金で支払う人はいないので、35年ローンの金利を支払うことになります。おそらく金利だけで3000万円くらい支払う事になります。それプラス、修繕積立金、管理費、そして、風呂釜やエアコン等は自分の持ち物なので壊れたら買い換える必要があります。

その点、アパートを借りると、修繕積立金、管理費が必要ないばかりか、風呂釜やエアコンなどは、自分の持ち物ではないため、壊れたら無料で直してもらえます。

そして、1番怖いのは、今後日本は人口が急激に減ってしまいます。
そうなると、買い手がいなくなります。でもマンションデベロッパーは、自分たちが生き延びるためにマンションを作る必要があるため、作ります。

すると益々マンションを買う人がいなくなるので、現在あるマンションの価値はどんどん下がっていくことが予想されます。
そう考えると、売ってしまった方が良いかもしれませんね。

メニューに戻る

13.戸建て住宅の建物評価額の計算方法は?

戸建住宅の場合、土地の価格は、国土地理院が公表している路線価と所有面積で算出することが出来ますが、建物自体の評価額はどのように算出すれば良いかを回答します。
建物の作り方によって、建築費用としての坪単価が変わってきます。建物の坪数は所有物件の床面積を用います。
それと、建物の作り方から法定耐久年数が自動的に決まっています。
下の表を見てください。

建物方法
鉄筋コンクリート
鉄骨
2×4
木造
特徴
耐久性が良い
設計自由度高い
壁面で支える
柱や梁で支える
坪単価
50~85万円
40~80万円
45~70万円
38~65万円
法定耐用年数
47年
34年
22年
22年

この表から、もしお持ちの不動産が築2年の鉄筋コンクリートで出来ていて、坪数が30坪だったとしたら、
評価額は、
(50~85万円)×30坪×(47-2)/47年=
1436~2441万円となります。
評価額にはだいぶ開きがありますね。
これはどういうことかと言うと、実際売るときにはこの程度のまではいかないにしても、査定評価額には、数100万円の開きが出ることは往々にしてあるということです。
不動屋さんが査定額を出す際には、実際の建物価値とは別に売れる査定評価額の方が重視されてしまうことがあります。
つまり、別の不動屋さんに査定してもらうと、数100万円UPすることは稀ではないということです。
よって、不動産を高く売るためには、複数の不動産屋さんに問い合わせするのがポイントのようです。

メニューに戻る