不動産融資貸出残高からマンション売却のタイミングを見計らう

マンションなど不動産を高く売却するには、タイミングを見計らうことが非常に重要です。
とくに、大手銀行や地方銀行が不動産業への貸出を渋った状態になれば、不動産価格は下落して、
不動産の評価額がさがり、高く売り抜けることは出来なくなってしまいます。
よって、大手銀行および地方銀行の不動産融資額を定期的にウォッチングすることは、
売却するタイミングを見計らうために重要です。
 
最近、以下の記事が毎日新聞からありました。

mainichi.jp

非常に興味深い内容ですね。

    要約すると以下のとおりです。

  • 個人の不動産貸家業を営む個人への融資残高は、7年間で8.8兆円から約5兆円増加した。
  • 7年間で、大手銀行の融資残高は2.4兆円減少し、融資残高増は地方銀行の積極的な融資が原因
  • 日銀のマイナス金利と預金と貸出金利の差である利ざやが縮小したことで、不動産貸家業に融資
  • 更地のままで所有するよりマンション建てたほうが納税額が減る節税対策
  • 不動産投資収益を十分審査していない地方銀行もある

 
この記事によると、個人の不動産投資をしている人への融資が増えている。
しかも、都銀と言われる大手銀行は融資を減少させているにも関わらず、
地方銀行は積極的に個人の不動産投資額を増やしているということです。
これには、幾つかのポイントがあります。
ひとつは、どこの場所に融資しているか?です。
いまさら人口減少が続く中、地方に貸しマンション、アパートを建設しても
採算があう可能性は少ないと思います。
これからの時代はインターネットが進んで東京や大阪、名古屋、福岡のような大都市でなくとも
仕事が出来ると考えているひともいるようですが、実際のところ、
インターネットだけで仕事が出来る人は限られていると思います。
現実を見ると、地方で住む人は、スマホでメールチェックはしますが、
インターネットで検索したり、パソコンを使って作業する人は少ないです。
そう考えると、これからの時代、地方の人口が増えることは無いと断言できます。
むしろ、地方では若者が多く、都市では、利便性から年配が多いという構図になるでしょう。
すると、地方ではマンション経営は成り立たないです。
よって、地方銀行も融資先は、都市部にある不動産になっています。
そこで怖いのが、都銀のような大手銀行が融資を減らす中、
地方銀行は融資をどんどん増やしているという事実です。
ではどのくらい今の状態がヤバイのでしょうか?
 
 

現状の不動産業貸出残高から分かること(分析)

こういう時には、全体像を俯瞰してみるのが良いでしょう。
不動産の貸出が過剰になっていないかを判断するためのグラフを
2つ用意しました。
下のグラフを見てください。

増えています。
その後、一定で安定し、2009年にはいったん減少しています。
2006年から2009年までは3年間は安定したいたとの判断です。
2015年からは、積極的な融資が始まっていますが、ずっと伸びている傾向があります。
1番の焦点は、この積極的な融資がいつまで続くのか?ですが、
2006年からは3年間でしたので、
2015年からも3年間くらい続く可能性が高いと判断しています。
2018年の前半くらいで一度金融機関は調整すると思います。
そうなれば、マンションなど不動産価格は下がってしまいますので、
マンションなど不動産の売却ベストタイミングは、2017年中と考えています。
 

下のグラフも見てください。

このグラフは、金融機関の貸出態度判断といって、各金融機関からアンケートを取って、
『緩い』と『厳しい』の回答から割合を数値にしてグラフ化したものです。
1995年から2016年の10年以上のデータとなりますので、信頼性は高いです。
現状は緩いが20%以上ですので、非常に高いです。
また、2008年から上昇し続けているので、そろそろ調整があっても
おかしくない状態が続いています。
以上から考えても、2018年のマンション下落に備えて今、
マンションを高く売っても損はなく、ちょうど良いタイミングになりそうだと現状は判断しています。
 
 

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