マンションを個人売買する方法

マンションの売却に関して、もし、売り主と買い主の間で交渉が成立していて、マンション価格もお互いに納得しているのであれば、不動産会社の免許登録者の仲介が無くとも、マンションを売買できます。
通常、不動産業者がマンションを仲介した場合、仲介手数料はマンション価格の3%+6万円(+消費税)を上限にして支払いが必要になります。
もし、3000万円のマンションであれば、96万円+消費税を仲介業者に支払うことになりますから、もし、不動産業者を通さずに個人売買するのであれば、96万円+消費税分が浮くことになります。
しかし、個人間売買に必要な書類を作成するのは売り手になります。
仲介手数料は、売り手にも買い手にもかかるので、売り手の分は自分の働きによって仲介手数料を省けますが、買い手の手数料分までも省いてしまっています。
この分を上手くマンションを高く売るための値段付けや交渉材料、宣伝時のアピールに使うと良いでしょう。
そこまでやらないと、美味しいところの半分を捨てることになってしまいます。
 

個人売買のための書類作成

売り主が以下の5点を揃える必要があります。

  1. 売買契約書
  2. 重要事項説明書
  3. 収入印紙15000円(買い主の契約書を添付)
  4. 領収書+印紙300円
  5. 印鑑

売買契約書や重要事項説明書に関しては、インターネットで検索すると簡単にひな形(フォーマット)が見つかります。
それらのひな形を利用して問題無いでしょう。
ひな形には、多くの数値を記入する必要があります。
マンション購入時にデベロッパーから貰った書類は一通りありますでしょうか?
あればその書類から数値を記入します。
もし失くしてしまっているようであれば、市役所、水道局、法務局などで各種書類を取り寄せます。
もし、分からない所があれば、各役所で聞けば丁寧に教えてもらえます。
最終的には、司法書士の方に登記に必要な書類を作成してもらいます。
ある程度最初から、司法書士の方に相談しながら指示してもらい必要な書類を集めてくるようにした方が良いかもしれません。
 

最大の懸案事項は瑕疵担保責任をいかに回避するか

マンションの個人売買は法律でも認められていて可能です。勉強しながら時間をかければ出来ますし、それによって仲介手数料を浮かすことが出来ます。
ただし、不動産売買で一番トラブルになるのは、瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任とは不動産を売った後に発生した不具合に売り主が責任を持たなければいけないことです。
たとえば、ヤフオクならノークレームノーリターンが通じますが不動産の売買の場合にはそれが通用しません。
不動産の場合は返却が出来ないので、その分クレームに関しても売り主がある程度責任を持たなければいけないという感じです。
瑕疵担保責任が発生するケースとは、内部の鉄筋が錆びていた。とか、雨漏りが発生した。など、
売り主でも把握できていなかった事項に限り買い主はクレームを申請することが出来る。ということです。
よって、後で出来るだけクレームが起きないように重要事項説明書に不動産の詳細を記入しましょう。
 
不動産売買契約の瑕疵担保責任の対象となる範囲や責任期間などは、契約書や特約により、細かく定めることが出来ます。ですので、『売り主は一切、瑕疵担保責任を負わない』という契約に持ち込めれば、あとあと安心できます。
もしくは、瑕疵担保責任を負うのは、トラブルが発生しそうな梅雨時期の手前を、『物件引き渡し後4ヶ月』みたいな形で指定します。
 
個人売買のつもりでも、マンションの登記が企業名義になっている場合は注意が必要です。
理由は、企業名義の場合は、必ず2年以上の瑕疵担保責任が義務つけられているからです。
その場合、マンションを入念にチェック検査してもらって、そのデータを買い主に出して、承諾してもらった上で契約した方が、後でトラブルとなる確率が減ります。
 

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